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LOI DUFLOT >Tout savoir sur la loi Duflot 2013 sur Lyon et sa région.

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> Principe de la loi DUFLOT

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La loi Duflot permet par l'intermédiaire d'un investissement locatif de bénéficier de réductions d'impôts.

> La loi DUFLOT

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Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des territoires et du logement, a confirmé le remplacement de l'ancienne loi de défiscalisation Scellier par une loi portant son nom, la loi Duflot. Ce nouveau dispositif d’incitation pour l’investissement dans l’immobilier neuf a été annoncé lors d’une conférence de presse le 28 septembre 2012.


L’objectif annoncé est de 40 000 logements par an rien que pour la loi Duflot.


Comme pour son aïeul la loi Scellier, la loi Duflot a donc pour but de favoriser la construction de logements neufs destinés à être loués en résidence principale. Ainsi, les acquéreurs d’un bien immobilier neuf dans une zone très demandée (comme Lyon par exemple) et qui respectera certains critères d’éligibilité, pourra bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Duflot.


L’investissement sous le dispositif Duflot permet aux investisseurs de réaliser plusieurs objectifs:


  • La réduction d’impôts,
  • Devenir propriétaire d’un bien immobilier à moindre frais,
  • Anticiper sa retraite en se créant un capital ou une rente à terme,
  • Investir dans l’immobilier avec une bonne rentabilité.

Le nouveau dispositif d’incitation fiscale pour l’investissement immobilier à vocation locative à pour but la construction de biens immobiliers la où la demande est forte et l’offre limitée.


La ville de Lyon fait bien évidement partie des villes concernées par la loi Duflot, manque d’appartements pour les étudiants, parc locatif limité alors que la ville de Lyon est une des villes de France ou la croissance démographique est la plus forte. Lyon et sa région est donc une ville très attrayante pour réaliser un investissement Duflot.


Il sera ainsi proposer aux investisseurs d’acquérir un logement dans un programme immobilier neuf ou réhabilité et d’obtenir une réduction d’impôt proportionnel au prix de revient du bien immobilier. Les biens immobiliers devront ensuite être loués pour une période d’au moins 9 ans à des ménages ayant des ressources financières limitées mais supérieures au seuil leur permettant d’accéder au parc de logement social.

Le dispositif de défiscalisation Duflot offrira donc une incitation fiscale plus avantageuse que son aïeul loi Scellier mais sera également en contrepartie plus exigeante avec des critères d’éligibilité plus importants. Grace au dispositif loi Duflot, l’état souhaite ainsi construire 40 000 nouveaux logements par an contre 30 000 pour la loi Scellier.


Les avantages et critères d’éligibilité de la Loi Duflot


En investissant avec le dispositif fiscal Duflot, un investisseur bénéficiera d’une réduction d’impôt égale à 18% du prix de revient du bien en contrepartie d’un engagement de location pour une période d’au moins 9 ans. Ainsi, si un investisseur acquiert un appartement dans un programme immobilier neuf ou fait construire une maison entre le 1ier janvier 2013 et le 31 décembre 2016, il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 2% par an pendant 9 ans dans la limite de 300 000 € et avec un plafond de 5 500 € par m².


Pour bénéficier de cet avantage fiscal, chaque investisseur devra par contre respecter certains critères d’éligibilité :


  • L’engagement de location de l’appartement ou de la maison concerné par le dispositif Duflot devra être d’au moins 9 ans.
  • Les plafonds de loyer devront être d’environ 20 % à la valeur de marché.
  • Le niveau de ressources des locataires pouvant accéder à une location dans un bien immobilier acquis sous le dispositif Duflot est également plafonné.

A Lyon et sa région, il ne sera par exemple par possible de louer un appartement à un couple ayant déclaré plus de 39 731 € de revenu annuel. Les plafonds de loyers sont compris dans le Grand Lyon entre 9,88 € et 11, 86 €par m² et par mois en fonction de la surface du bien immobilier acheté.


LES LOGEMENTS CONCERNES


La réduction d’impôt Duflot s’applique pour les logements acquis entre le 1ier janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et qui respectent un niveau de performance énergétique global fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de bien immobilier concerné (neuf ou réhabilité).

Pour les appartements ou les maisons achetées neufs, il sera obligatoire d’obtenir le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) 2005 puis BBC 2012.

Pour les biens immobiliers réhabilité, il faudra respecter obligatoirement le label HPE (Haute Performance Energétique) rénovation ou le label BBC (Bâtiment Basse Consommation) rénovation.


QUATRE ZONES RETENUES POUR LA LOI DUFLOT


Le zonage Loi Duflot sera identique à la Loi Scellier pour les Zones dénommées A, A Bis et B1. Les zones B2 et C devront obtenir l’agrément du préfet de région pour bénéficier de la Loi Duflot. L’objectif est d’éviter la construction de logements neufs dans des zones ou le manque d'offre est faible ou inexistant.

Le Grand Lyon bénéficie pour sa part d’un manque de logement et d’une demande locative forte qui sont deux facteurs propices à la réalisation d’un investissement Duflot. Situé en zone B1, Lyon et sa périphérie entre de plein droit dans le champ d’application du dispositif loi Duflot.


QUOTAT DE LOGEMENTS DUFLOT AU SEIN D’UN MEME IMMEUBLE NEUF


C’est une des nouveautés de la Loi Duflot. Pour éviter la construction et la commercialisation de résidence dîtes d’investisseur (où 100% des appartements ont été acquis par des investisseurs), le nombre d’appartements ouvrant droit à réduction d’impôt est limité dans les programmes immobiliers d’au moins 5 logements.

Ainsi, il sera interdit de dépasser la barre de 80% d’appartements ouvrant droit à la réduction d’impôt Duflot dans un même programme immobilier. Le cas échéant, il est prévu qu’une amende soit payée par le promoteur.


NEUF ANS DE LOCATION


En échange de la réduction d’impôt offerte par la Loi Duflot, il est obligatoire d’offrir son bien immobilier à la location nue pendant 9 ans au moins à une personne physique le destinant à sa résidence principale.

Cette location doit intervenir obligatoirement dans l’année qui suit la livraison du bien ou de l’acquisition si elle est postérieure. La location doit être de plus effective et continue (il ne serait pas possible de louer son bien 2 ans, puis de l’occuper quelques temps pour enfin le remettre en location 7 ans de plus).

Les biens immobiliers concernés par la Loi Duflot ne pourront être loués à un ascendant ou à un descendant, ni à un associé lors de l’achat par le biais d’une SCI non soumise à l’IS.


BASE DE LA REDUCTION D’IMPOT


La réduction d’impôt loi Duflot est calculée sur le prix de revient du bien immobilier concerné dans la limite de 5 500 € par m² et pour une assiette globale n’excédant pas 300 000 € par contribuable pour une même année d’imposition.

Dans ces conditions, la réduction d’impôt Loi Duflot est de 18% du prix de revient du bien répartit à part égale pendant 9 ans.

La réduction d’impôt maximale offerte par la loi Duflot est donc de 300 000 € x 18% soit 54 000 € (soit 6 000 € par an).

Il est possible d’acquérir jusqu’à deux logements par an au cours d’une même année à condition de respecter le plafond global de 300 000 € quand on additionne les prix de revient des deux appartements.

Le dispositif Duflot autorisant l’acquisition de deux logements au cours de la même année, ce plafond de 300 000€ est global pour les deux.

Calcul de la réduction d’impôt.

Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt du contribuable. Il n’est pas possible de reporter le solde non imputé.


PLAFONDS DE LOYERS


Pour calculer le loyer maximal offert par la loi Duflot, 2 critères sont à prendre en compte :


La zone du bien immobilier et le coefficient inhérent à la surface pondérée du bien.


Ainsi, les loyers de base sont en fonction des zones :


Zone A bis : 16.52€


Zone A : 12.27€


Zone B1 : 9.88€


Zone B2 : 8.59€


Ces plafonds sont modulés en fonction de la surface, de façon à ce qu’ils augmentent pour les petites surfaces, en fonction d’un coefficient multiplicateur (arrondi à 2 chiffres après la virgule) dont la formule est :


Coefficient multiplicateur = (19/surface pondérée) + 0,7


• Si le coefficient multiplicateur est inférieur à 1,2, il faut retenir la valeur exacte du coefficient.


• Si le coefficient est supérieur à 1,2 il faut retenir et prendre en compte 1,2 comme coefficient.


Il faut ensuite multiplier ce coefficient par la base de loyer pour connaitre le montant maximal de location par m². Sur Lyon la base de loyer est de 9,88€/mois/m²


Ensuite il faut multiplier cette valeur locative maximale par m² par la surface pondérée du bien pour obtenir le loyer maximal d’un bien immobilier.


Exemple pour un T2 de 40 m² en Loi Duflot sur Lyon et sa périphérie.


Calcul du coefficient : (19/40) + 0,7 = 1,18


Calcul du plafond de loyer par m² : base de loyer x coefficient = 9, 88 € x 1,18 = 11,66 €


Calcul du loyer maximal :plafond de loyer x surface pondérée du bien = 11,66 x 40 = 466,40 €


Il ne sera donc pas possible de louer ce T2 de 40 m² plus de 466,40 € sur Lyon et sa région avec le dispositif Duflot.